Planbeskrivelse, datert 20.03.2015
Jessheim, 05.03.2015 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for: Veiberg, gnr. 135 bnr. 9 m.fl. PlanID: 308 Bilde av 3D-modell for planområdet Plan og bestemmelser er datert 05.03.2015 ULLENSAKER KOMMUNE DETALJREGULERING FOR VEIBERG GNR. 135, BNR. 9 M.FL. Oppdragets referanse ØRP: 683.09b Oppdragets navn: Detaljregulering for Veiberg gnr. 135, bnr. 9 m.fl. Dokumentets dato: 05.03.2015 Oppdragsgiver/tiltakshaver: Uller Eiendom AS Forslagstiller: Øvre Romerike Prosjektering AS Arkitekt: Lillestrøm Arkitekter AS Innhold 1) Bakgrunn………………………………………………………….. 3 2) Beskrivelse av planområdet……………………………. 6 3) Tilstøtende arealer………………………………………….. 8 4) Eierforhold……………………………………………………….. 10 5) Planstatus………………………………………………………… 11 6) Saksgang…………………………………………………………. 15 7) Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram…………………….. 19 8) Politiske vedtak……………………………………………….. 19 9) Beskrivelse av planforslaget……………………………. 20 10) Konsekvenser av planforslaget……………………….. 33 11) Risiko- og konsekvensanalyse………………………… 33 Side 2 av 34 1) BAKGRUNN: Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planen omfatter et område på ca.6,6 daa, beliggende sentralt på Jessheim mellom Storgata og Trondheimsvegen, på sydsiden av Veiberggata. Planområdet berører eiendommene 135/9, 135/183, 135/168, samt 135/169 og 135/182, som er de såkalte funkisbyggene. I tillegg inngår også en mindre del av Veiberggata. Figur 1: Planområdets beliggenhet og avgrensning. Forslagstiller/oppdragsgiver Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS, på vegne av tiltakshaver Uller Eiendom AS. Uller Eiendom AS er hjemmelshaver til tre av de fem eiendommene innenfor planområdet – 135/9, 135/183 og 135/168. Planlegger/konsulent Planforslaget er utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering AS ved: Erik Prøsch (sen.ing) og Anja Øren Ryen (siv.ing) Forslag til bebyggelse og utnyttelse av planområdet for øvrig, er utført av Lillestrøm Arkitekter AS v/ Dorte Landmark. Arkitekt Terje Røysamb har medvirket som rådgiver i planarbeidet. Side 3 av 34 Hensikten med planen Planområdet har i dag lav utnyttelse i forhold målsettinger i gjeldende planer, og de ubebygde delene av området domineres av parkering på terreng og asfalterte flater. Tiltakshaver ønsker å utvikle kvartalet til å bli en del av et aktivt og levende sentrumsområde på Jessheim. Det planlegges å øke næringsarealene, tilføre et begrenset antall boliger til kvartalet, samt å gjøre utomhusarealene trivselsskapende med gatetun og grønne lunger ved å etablere en større kjellerparkering for hoveddelen av parkeringsbehovet. Historikk – tidligere planprosess Arbeidet med en detaljregulering av området startet i 2006. Det ble informert om prosjektet i plankomiteen våren 2006 med positive tilbakemeldinger fra politikerne. På dette tidspunktet eide Uller Eiendom AS Postgården og Gjensidige eide Gjensidigegården. Av ulike årsaker ble det opphold i prosjektet fram til Uller eiendom AS kjøpte Gjensidigegården i 2008. Nytt oppstartmøte for reguleringen ble avholdt den 25.02.2009, og planoppstart ble varslet i mai samme år. En tidlig versjon av forslag til reguleringsplan med tilhørende skisser til bebyggelse ble behandlet i Arkitekturrådet den 2.12.2009. Det ble avholdt møter mellom tiltakshaver og kommunen den 04.09.2009 og den 09.03.2010, hvor planløsninger og skisser ble diskutert. Forslag til detaljregulering ble 1.gangsbehandlet av HOP den 13.12.2010, og vedtatt godkjent med forbehold om noe reduserte byggehøyder. Revidert forslag ble behandlet av HOP på nytt den 07.03.2011, og hvor de fortsatt hadde noen innvendinger/kommentarer. Tiltakshaver har omarbeidet forslaget til bebyggelse på dette grunnlaget, og fremmer nå et forslag til revidert plan med bestemmelser, hvor byggehøyder er redusert og bebyggelsen oppdelt på en måte som gir bedre tilpassing til eksisterende bebyggelse i bevaringskvartalet. Prosjektet er i denne perioden presentert i plan- og samferdselskomiteen flere ganger, senest 21.05.2013. I løpet av de 10 siste årene har det vært tegnet en rekke ulike forslag for utbygging av kvartalet, både fra kommunens og utbyggers side. Flere ulike varianter har vært utprøvd både med hensyn på hvilke bygg som bevares, valg av takform og vinkling av bygg, samt dimensjoner og høyder på byggene. Figurene under viser noen av dem. Figur 2:Skisse utarbeidet av kommunen i 2004. Funkishusene er revet, og Postgården er bygd sammen med et nytt stort bygg langs hele Veiberggata. Dette bygget har også en ”arm” inn i dagens bakgård. Figur 3: Skisse utarbeidet av kommunen, illustrasjon ved høring av Byplanen 2006. Forslag til reguleringsplan som ble behandlet i planutvalget i 2011 (se tekst over) var en variant av denne skissen. Side 4 av 34 Figur 4: Skisser fra Lillestrøm Arkitektkontor 2006. Funkishusene bevares, Postgården bygges på, og med 1-2 nye bygg inne på området. Figur 5: Illustrasjon (3D) av nå innsendt planforslag. De nye byggene har begrenset byggehøyde og volum, og tilpasser seg således den omkringliggende bebyggelsen i bevaringstriangelet. Bebyggelsesstrukturen blir nærmere omtalt senere i planbeskrivelsen. Side 5 av 34 2) BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet utgjør som nevnt ca. 6,6 daa av "bevaringstriangelet" mellom Storgata, Trondheimsvegen og Gotaasalléen. Områdets bruk og utnyttelse Innenfor planområdet er det i dag fire bygninger; Postgården, Gjensidigegården, og to eldre funkishus. Bygningene er alle i dag disponert for forskjellige typer næringsvirksomhet innenfor handel og tjenesteyting. Det er en leilighet i et av funkisbyggene. De sentrale delene av området bærer preg av å være en bakgård dominert av parkering og markerte eiendomsgrenser. Funkishusene Gjensidigegården Postgården Villa Utsikten Villa Sole Figur 6: Flyfoto av planområdet viser at de sentrale delene av planområdet i dag framstår som en bakgård. Eksisterende bebyggelse Postgården stod ferdig som et lite monumentalt teglsteinsbygg i to etasjer i 1991. Bygget har hovedfasade i to etasjer mot Trondheimsvegen og fasade i en etasje mot bakgården. Hovedadkomsten for all kjørende trafikk til bygningen er imidlertid fra Veiberggata til parkeringsplasser i bakgården. Postgården rommer i dag helsestasjon, fargehandel og kontorer. Gjensidigegården ble oppført i 1984 i betong, delvis i elementer. Bygget har fasade i tre etasjer med utvendige svalganger mot Storgata, og to etasjer mot gårdsrommet. Bygget gir i dag plass for forretning og solstudio i 1. etasje og tjenesteytende virksomheter i 2. og 3. etasje. De to funkishusene fra 1930-tallet er tidstypiske, dog med en del mindre fasadeendringer. Husene er ikke regulert til bevaring, men de er i Byplanen avsatt til bevaring fordi de representerer, og er de eneste bevarte i denne byggestilen i Jessheim sentrum. Det hvite funkishuset (på hjørnet mellom Veiberggata og Storgata) fikk i 1969 påbygg ved at en balkong i 2.etasje ble bygget inn. Se fotografier på neste side. Side 6 av 34 Figur 7: Bildene viser funkishusene i Veiberggata. Bildet til venstre viser gbnr. 135/169, bildet til høyre viser gbnr. 135/182. Topografi, vegetasjon og solforhold Terrenget i planområdet stiger med ca. 5 m fra Trondheimsvegen til den høyeste delen av bakgården, rett på baksiden av Gjensidigegården. Herfra faller høyden med ca. en etasjehøyde eller ca. 2,5 meter ned til Storgata. Netto høydeforskjell mellom Trondheimsvegen og Storgata er følgelig ca. 2,5m eller ca. en etasjehøyde. Høydeforskjellen inne i gårdsrommet er ca. 2m fra bakgården til Postgården, til bakgården til Gjensidigebygget. Postgården tar opp høydeforskjell innenfor planområdet ved å ha to etasjer mot Trondheimsvegen, og en etasje inn mot kvartalet. Bygget er teknisk dimensjonert for å tåle et påbygg/flere etasjer. I Postgården har fargehandelen og kontorene inngang fra gårdsrommet inne i kvartalet. Jessheim helsestasjon holder til i underetasjen med direkte inngang fra Trondheimsvegen. Gjensidigegården tar også opp høydeforskjell ved at den mot Storgata har tre etasjer, mens den mot bakgården har to etasjer. Funkisbygningene henvender seg mot Veiberggata. Begge funkishusene har forretning i første etasje. Gnr./bnr. 135/169 har forretning/næringslokale også i 2. etasje, mens gnr./bnr. 135/182 har bolig. Grunnforhold Planområdet består av breelvavsetninger, som i hovedsak er sand med stor mektighet. I kartdatabasen til NGU (ngu.no/kart) er det ikke påvist eller antatt forekomst av kvikkleire i området. Miljøforhold – støy og annen forurensning Planområdet ligger i sentrum av Jessheim, og av dette medfølger den type støy som alltid er i et sentrumsområde. Dette merkes best i de bygningene som ligger vendt ut mot de trafikkerte gatene Trondheimsvegen, Veiberggata og Storgata. Området inne i kvartalet er godt skjermet av de omkringliggende bygningene. Området vurderes ikke verken som særlig støyømfintlig eller støyutsatt. Det er ikke kjent annen forurensning i området. Side 7 av 34 3) TILSTØTENDE AREALER Arealbruk – betydning/funksjon i byen Planområdet ligger sentralt i sentrum mellom de to gamle hovedvegene Trondheimsvegen, hovedvegen nord-syd, og Storgata, hovedvegen øst-vest med forlengelser i øst Algarheimsvegen, og i vest Gardermovegen. Denne beliggenheten førte til at området med umiddelbare omgivelser allerede tidlig i tettstedets utvikling, ble det naturlige sentrum i tettstedet. Med byggingen av Fakkelsenteret og det nye rådhuset nor-øst for Storgata på 60tallet, startet en mindre forskyvning av sentrum nord-østover. Dette skjøt ytterligere fart med byggingen av det nye storsenteret rett etter århundreskiftet. Planområdet med sine omgivelser ligger fortsatt midt i sentrum, med storsenteret rett på andre siden av Storgata. Storgata preges fortsatt av sentrumsfunksjoner, og det arbeides godt for å opprettholde disse funksjonene. Jessheim har samtidig fått bystatus og er blitt regionsenter i Norges raskest voksende region pga. hovedflyplassens lokalisering til Gardermoen. Jessheim kan på dette grunnlaget komme til å fordoble sin befolkning fra 17 000 til omkring 35 000 på bare 25 år, mens kommunen samtidig øker sin befolkning fra 32 000 i dag, til omkring 55 000. Forslaget til byplan bærer bud om at utnyttelsesgraden i alle de sentrale bydelene må økes, og at det for angjeldende planområde må siktes mot en utnyttelse på 100 – 150 % BRA. Verneinteresser og vekst – bevaringstrianglet Planområdet ligger innenfor det som i Byplanen for Jessheim omtales som ”Bevaringstriangelet”- eller også ”Gamlebyen”. Området omfatter en rekke bygninger som dels er regulert til bevaring. Med reguleringen av de to funkisbyggene vil det samlede antall vernede bygninger i det opprinnelige sentrumsområdet komme opp i hele 20 bygninger, et imponerende høyt antall, sett i lys av områdets beskjedne størrelse og korte historie. Se utsnitt av byplanen i neste avsnitt PLANSTATUS. Den vernede bebyggelsen omkranser planområdet: Veiberggården rett nord for Veiberggata, Storgata 14, 16 og 18 rett over Storgata for Gjensidigegården. Herredshuset og Doktorgården sydover mot Gotaasalléen. Tett opp til planområdet i sydøst ligger Villa Utsikten som er gitt høyeste verneklasse (B1) i kommunens kulturminnevernplan fra 2008. Villa Sole (135/78) som grenser inntil planområdet i syd, er regulert til bevaring, men anses av Akershus Fylkeskommune som fredningsverdig. Dette innebærer at eiendommen har nasjonal verneverdi, og gir derav også føringer for byggehøyder og utnyttelse innenfor planområdet. Figur 8: Eiendommen Villa Sole har nasjonal verneverdi. Side 8 av 34 Det er utfordrende å oppnå økt utnyttelse i områder som dette. Det vil f eks være umulig å oppnå vesentlig økt utnyttelse hvis en skal opprettholde store arealer med lav utnyttelse omkring det store antallet bevaringsverdige bygg. Områdene vil også lett kunne få et musealt og lite bymessig preg. Det blir i stedet viktig å fokusere på samspillet mellom ny og gammel/verneverdig bebyggelse. Det kan oppnås ved at ny bebyggelse bidrar til å supplere og berike den eldre bebyggelsen, f eks ved å fylle igjen hull i et gatebilde, bidra til å danne ”vegger” i et byrom, gjenta viktige elementer fra den gamle bebyggelsen. Videre blir det viktig å flytte parkeringen ned på kjellernivå for å legge til rette for trivsel og miljø i gårdsrommet. Kollektivtransport og sykkel Beliggenheten midt i sentrum og midt i tettbebyggelsen i Jessheim by gir svært gode muligheter for å gå og sykle til/fra området. Jessheim ble sykkelby allerede i 2005, og Byplanen legger opp til økt satsning på sykkelbruk. Den sentrale beliggenheten sikrer planområdet også svært gode kommunikasjoner med bussterminal, jernbanestasjon og taxiholdeplass innenfor en avstand på bare 150 m. Toget har per i dag to avganger i timen. Bussen har jevnlige avganger mot Gardermoen, Oslo og Eidsvoll. Biltilgjengeligheten er fortsatt nokså god, men en økende knapphet på parkeringsmuligheter gjør seg etter hvert gjeldende. Side 9 av 34 4) EIERFORHOLD Eiendommer som inngår i planen Gnr/bnr 135/9 135/183 135/182 135/169 135/168 135/81 Hjemmelshaver(e) Postgården Uller eiendom AS P-plass Uller eiendom AS Veiberggata 5 Privat eier Veiberggata 9 Exact OBOS eiendomsmeglere AS Gjensidigegården Uller eiendom AS 76,6 % og Næss Eiendom AS 23,4 % Del av Veiberggata Offentlig veg Areal 2895 m² 536 m² 448 m² 425 m² 1725 m² Totalt 560 m² 6590 m² Figur 9: Berørte eiendommer. Side 10 av 34 5) PLANSTATUS En rekke planer og retningslinjer på kommunalt, regionalt og nasjonalt nivå er styrende for en detaljregulering som dette. Nedenfor følger en opplisting av sentrale planer og dokumenter, først på lokalt nivå, deretter på regionalt og nasjonalt nivå. Kommuneplan for Ullensaker for 2008-2020 I gjeldende kommuneplan, som ble vedtatt den 02.03.2009, er Postgårdens eiendom avsatt til ”offentlige bygninger”, mens resten av planområdet er avsatt til ”senterområde”. Kommuneplanen legger opp til å utvikle funksjonelle tettsteder med korte avstander mellom ulike funksjoner, styrke kollektivtilbudet og bevare natur/kulturlandskap utenfor tettstedene og grønnstrukturen innenfor. Det er et mål at innbyggerne skal redusere bilbruken, og bruke sykkel og kollektivtilbudet mer. Et annet mål er at samfunnet skal øke andelen av fornybar energi. Vurdering: Ved å legge opp til fortetting i sentrumsområdet nær kollektivknutepunktet på Jessheim, er planforslaget i tråd med kommuneplanen. En fortetting i allerede utbygde områder er med på å bevare omkringliggende natur- og kulturlandskap. Ny kommuneplan for Ullensaker for 2014-2030 Kommuneplanen for Ullensaker er under rullering. Det foreligger per i dag ingen holdepunkter for detaljene i arealplanen utover hva som kan leses ut av planprogrammet som ble vedtatt den 10.06.2013. Vurdering: Planprogrammet for ny kommuneplan 2014-2030 følger opp prinsippene i gjeldende kommuneplan i generelle formuleringer, og det synes ikke å være noe som innebærer endringer for det aktuelle planområdet for detaljreguleringsplanen sett i forhold til gjeldende kommuneplan. Figur 10: Utsnitt av ”Byplan Jessheim" vedtatt 06.06.2014. Side 11 av 34 Kommunedelplan – ”Byplan Jessheim 2030” Gjeldende byplan ble vedtatt 16.06.2014. I byplanen er hele planområdet regulert til sentrumsformål, dvs at det legges til rette for både boliger, forretninger og tjenesteytende virksomheter. Forslaget har en rekke punkter om byggehøyder, utnyttelse, opparbeidelse av uterom, forholdet mellom bevaringsverdig bebyggelse og ny bebyggelse samt rekkefølgebestemmelser som har betydning for forslaget til detaljregulering. Vurdering: Forslaget til detaljregulering imøtekommer i det alt vesentlige kravene i byplanen. Forslagene til reguleringsformål, hensyn til bevaringsverdig bebyggelse, kravene til byggehøyder, avstander mellom bebyggelse, krav til utforming og opparbeidelse av uteområdene imøtekommer byplanen. På et par punkter vil det være behov for noe avklaring under videre arbeid med planen. Det gjelder et punkt om innglassing av balkonger som ikke er avgjørende og et krav om forholdet mellom gammel og ny bebyggelse. Det er også foreslått en rekkefølgebestemmelse vedr ombygging med utvidelse av Trondheimsvegen som er radikalt og som kan få svært alvorlige konsekvenser for i det hele tatt å kunne komme i gang med en utbygging i planområdet. Disse forholdene er tatt opp av forslagsstiller som uttalelse/merknad til byplanen. En fortetting i sentrum med kontorer/forretninger/boliger vil være fordelaktig ved at det styrker konsentrasjonen i sentrumsområdet. I den videre planbeskrivelsen vil føringer i Byplanen bli tatt opp i forbindelse med ulike tema i tilknytning til planforslaget. Reguleringsplan for Jessheim sentrum Reguleringsplanen ble vedtatt 20.10.1997. I denne planen ble til sammen 14 bygninger/anlegg regulert til bevaring, dog ikke de to funkisgårdene. Byplan Jessheim gjelder imidlertid foran denne planen der det er motstrid. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn- og unge i planleggingen (1989) Formålet med RPR for barn- og unge er å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Blant annet følgende skal vies spesiell oppmerksomhet: Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: Er store nok og egner seg for lek og opphold. Gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider. Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Vurdering: Det er i reguleringsbestemmelsene tatt inn krav om at det skal tilrettelegges for gode ute- og lekearealer for barn og unge innenfor G1, GT1 og UT1 (§2.7), og det er stilt spesielle krav til UT1 (§4.2). Barn- og unges representant ble tilskrevet i forbindelse med varslingen av oppstart av planarbeidet. Side 12 av 34 Planforslaget legger opp til skjermede uteoppholdsarealer inne i kvartalet (UT1). I tillegg er det i reguleringsbestemmelsene tatt inn at parkering på terreng bør begrenses, særlig på kveldstid og helg. Dette kan gjøres ved at p-plasser på terreng forbeholdes kunder og eventuelt ansatte. Disse arealene kan stenges for parkering på kveldstid, noe som vil frigjøre arealene til andre aktiviteter som for eksempel ballspill, paradis og annen form for lek hvor harde flate arealer er fordelaktige. Erfaringsmessig er slike flater populære leke- og oppholdsarealer for små og spesielt større barn. Deler av Veibergkvartalet er i Byplanen avsatt til park (se kart foran). Disse områdene ligger i umiddelbar nærhet til planområdet, og vil kunne benyttes til lek og uteopphold, det samme gjelder Romsaasparken. Dette er i tråd med Byplanens bestemmelse om at grendelekeplass kan være lokalisert utenfor planområdet, men innenfor en avstand av 500m. På denne måte er det tatt hensyn til barn og unge i planleggingen. Områdene som er beskrevet vil gi mulighet for ulike aktivitet på ulike årstider. Områdene for aktivitet vil så godt det lar seg gjøre i et sentrumsområdet være skjermet for forurensning, støy, trafikk og annen helsefare. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Generelle krav om universell utforming Ved opparbeidelse av byrom og gater skal universell utforming være en premiss som legges inn i planleggingen, og som utgjør en del av byrommets estetiske kvalitet. Jessheim skal utvikles til en by som er tilgjengelig, møteplasser og uterom skal utformes for alle. Vurdering: Planforslaget legger opp til universell utforming. Statlig retningslinjer for areal- og transport. Hensikten med retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal samordnes slik at det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport slik at transportbehovet kan begrenses. Vurdering: Planen bygger opp under dette ved at det legger opp til fortetting i sentrumsområdet, svært nær tog- og busstasjonen. Regional utviklingsplan for Romerike 2005-2025 – Romerike møter framtida (2004) Fylkesdelplanen er en konkretisering av RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Her heter det at ”Utviklingen på Romerike skal baseres på bærekraftprinsippet ved at arealbruken fremmer en samfunnsøkonomisk effektiv arealutnyttelse, verner viktige arealer, bygger opp kollektivnettet og legger til rette for et framtidsrettet næringsliv”. Fylkesdelplanen sier at Jessheim er regionsenter for Øvre Romerike. Vurdering: En gjennomføring av planforslaget vil bidra til en effektiv ressursutnyttelse gjennom å ta i bruk og øke utnyttelsen av et sentralt område svært nær kollektivknutepunktet i Jessheim sentrum. Parkeringsanlegg under bakken bidrar til å frigjøre arealer til næring og bolig. I reguleringsplanen er det lagt føringer slik at utbyggingen også skal ta hensyn til verneverdig bebyggelse. Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (Miljøverndepartementet 24.06.2011). Dokumentet inngår som formell del av plansystemet, avgrenset til planlegging etter plan- og bygningsloven. Side 13 av 34 Forventningsdokumentet tar opp temaer som ansees å være av særlig betydning for å oppnå en framtidsrettet og bærekraftig utvikling. Under pkt. By- og tettstedsutvikling sies bl.a.: Det forventes at by- og tettstedskommuner vektlegger fortetting og transformasjon i sentrum og rundt kollektivknutepunkter og bidrar til å hindre byspredning. Fortetting og omforming må skje med kvalitet og uten at det forringer omgivelsene eller fører til økt forurensing. I møte mellom gammelt og nytt ligger spennende utviklingsmuligheter, samtidig som det er viktig å sikre kvalitet både i eldre og ny bebyggelse. Vurdering: Se kommentarer til Fylkesmannen under. Fylkesmannens (Oslo og Akershus) forventninger til kommunal planlegging 2012. Brev dat 12.03.2012. Dokumentet er en oppfølging av Miljøverndepartementets forventninger på Fylkesnivå. I landets tettest befolkede region som samtidig har kraftig vekst, er den største utfordringen å utvikle et bærekraftig, effektivt og konsentrert utbyggingsmønster som bygger opp under eksisterende kollektivtilbud. Slik fortetting og transformasjon i eksisterende tettsteder vil samtidig hindre nedbygging av verdifulle naturområder. Vurderinger: Begge forventningsdokumentene forsterker etter vår mening kravet om fortetting og transformasjon i eksisterende sentrumsområder, samtidig som det påpekes hvilke positive (miljø-)muligheter det ligger i samspillet mellom ny og gammel bebyggelse. Vi har søkt å oppnå et slikt samspill i vårt planforslag. Boligbyggeprogrammet for Ullensaker kommune, vedtatt 4.3.2013 Boligbyggeprogrammet gir mulighet for å bygge 25 leiligheter i tidsrommet 2014-2016. Vurderinger: Dette er i tråd med og etter innspill fra forslagsstiller. Side 14 av 34 6) SAKSGANG Varsling - kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble varslet 12.05.2009 i Romerikes blad og i elektroniske medier. Grunneiere og rettighetshavere ble også varslet ved brev. UTTALELSER Følgende uttalelser/merknader ble mottatt etter varsling: Akershus Fylkeskommune, ved brev datert 17.06.09 Området er ikke befart med tanke på automatisk fredete kulturminner. Det er ikke registrert fornminner innenfor området. I og omkring planens område finnes det flere karakteristiske småskala bolig- og forretningsbygninger som det er viktig å bevare. Fylkesrådmannen framhever Villa Sole spesielt, der bygninger og hageanlegg er spesielt godt bevart. Eiendommen Villa Sole vurderes til å være av nasjonal verdi, og således i fredningsklasse. Dette må vektlegges ved utvikling av naboeiendommene. Postgården ligger allerede svært nær Villa Sole, og en eventuell påbygging av Postgården i høyden vurderes av fylkesrådmannen å være uheldig for opplevelsen av anlegget. Innenfor planområdet ligger to godt bevarte funkisbygninger fra 1930-tallet. Disse bør bevares, og fylkesrådmannen anbefaler at det utarbeides bestemmelser som sikrer verneverdiene, herunder vern av fasade og materialbruk. Fylkesrådmannen ber om at det gjennom reguleringsplanarbeidet avklares hvordan hensynet til bevaringsverdige bebyggelse innenfor og i nær tilknytning til planområdet skal ivaretas. Det anbefales at det innarbeides bestemmelser som beskriver utforming, byggehøyde og plassering, m.v. Fylkesrådmannen deltar gjerne i en dialog om hvordan dette hensynet best kan ivaretas. Dersom ikke kulturminneverdiene i og rundt planområdet blir tilstrekkelig ivaretatt vil innsigelse vurderes. Minner om hensynet til barn og unges interesser ved planlegging. Anbefaler at det stilles krav om at leke- og fellesarealer skal være ferdig opparbeidet, før det gis ferdigattest/brukstillatelse til eventuelle boliger. Fylkesrådmannen er positiv til at det slås fast at det i reguleringsbestemmelsene skal tas hensyn til universell utforming. Anbefaler at det stilles krav om sykkelparkering i reguleringsbestemmelsene. Det må redegjøres for om planområdet er egnet for boliger. For å legge til rette for et levende bysentrum anbefaler fylkesrådmannen at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at første etasje skal forbeholdes forretningsformål. Forslagsstillers kommentar: Det er viktig å ta vare på kulturminner i et byområde under utvikling, ikke minst for å bevare stedets særegenhet og identitet. Samtidig er det viktig at et regionsenter får utvikle seg. Side 15 av 34 Derfor har reguleringsplanen forsøkt å legge opp til en utvikling som skal ta hensyn til Villa Sole, men samtidig legge til rette for utvikling og fortetting av området slik det fremgår av regionale- og nasjonale føringer. Forslaget til reguleringsplan legger opp til noe høyere utnyttelse enn i dag, men på en slik måte at det i liten grad er til sjenanse for Villa Sole eller funkishusene. Planområdet ligger i et kvartal som i dag oppleves som uryddig. Med den foreslåtte utbyggingen oppnås en kvartalsmessig strukturert bebyggelse som samspiller godt med de bevaringsverdige bygningene. De to funkishusene innenfor planområdet er foreslått regulert til bevaring. Det er i reguleringsplanen foreslått en restriktiv byggehøyde innenfor kvartalet. Se påfølgende planbeskrivelse med illustrasjoner. Byggehøydene samstemmer med forslagene til byggehøyder i forslaget til ny Byplan. I tilknytning til skisseforslag til utbygging fra Lillestrøm Arkitekter er det laget sol-/skyggediagram. Bebyggelsen innenfor planområdet vil ikke kaste skygge på Villa Sole. Det alt vesentlige av parkeringsbehovet er planlagt på kjellerplan. Kostnadene ved dette tilsier at det kreves en viss utnyttelse for å forsvare dette. Den foreslåtte økningen er i tråd med Byplanen. For redegjørelse i forhold til barn- og unges interesser vises det til planbeskrivelsen. Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene om at uteoppholdsarealene skal ferdigstilles før ferdigattest/brukstillatelse til byggene kan gis. Krav i Byplanen angående sykkelparkering videreføres også i reguleringsbestemmelsene. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at første etasje forbeholdes forretningsformål. Planområdet er på flere måter velegnet til boligbebyggelse. Området ligger sentralt og i kort avstand til både forretninger og kollektive transportmidler. Boligene vil i betydelig grad ligge inne i og henvende seg innover i kvartalet hvor det ikke er trafikk eller andre støykilder. Kvartalet har med all vernet bebyggelse og tilliggende grønne lunger alle forutsetninger for å kunne bli et miljømessig godt område for boligene i området. Boligene vil i dette perspektivet selv være viktige ved å skape liv i området på kveldstid når de fleste næringsvirksomhetene i området har lukket dørene. Utkastet til utomhusplan/illustrasjonsplan for området underbygger dette. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, ved brev datert 11.06.2009 Det må framgå hvordan planforslaget vurderes i forhold til kommunens overordnete planer og til regionale planer. Videre må reguleringsplanen vurderes i forhold til Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, samordnet areal- og transportplanlegging, klima- og energihensyn, landskap, grønnstruktur, vann- og luftforurensning, overvannshåndtering, barn- og unges interesser, støy og universell utforming. Kommunen må vurdere om planen krever konsekvensutredning. Anbefaler at det legges til grunn en høy utnyttelsesgrad i sentrumsområder og nær kollektivknutepunkt. Dette bør likevel ikke gå på bekostning av grønnstruktur og barn og unges lekeområder. Side 16 av 34 Minner om krav til risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Mangel på dette gir grunnlag for innsigelse. Forslagstillers kommentar: Planforslaget er i tråd med nasjonale-, regionale- og kommunale planer og føringer. Se planbeskrivelsen for en mer utfyllende vurdering. Planforslaget legger opp til noe økt utnyttelsesgrad i tråd med områdets sentrale beliggenhet samtidig som det tar hensyn til verneinteressene, barn- og unges interesser og kravene til grønnstruktur i området. Foreslått ny bebyggelse er redusert i forhold til tidligere ideer/skisser, se figurer i planbeskrivelsen Det er utarbeidet ROS-analyse, jf. eget vedlegg. Gardermoregionens interkommunale brannvesen IKS (GRIB), ved brev datert 28.05.09 Ingen merknader. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning. Jernbaneverket, ved e-post datert 11.06.09 Ingen merknader. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning. Statens vegvesen, ved brev datert 03.06.09 Ingen merknader. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning. Aina Tybring-Petersen, ved brev datert 10.06.09 Det må tas hensyn til stedets gode og verdifulle kvaliteter. Hun mener påbygg på Postgården og nytt hus bygget i flere etasjer vil ødelegge miljøet, være malplassert og et fremmedelement. Kvartalet vil – godt vernet – være av uvurdelig betydning i fremtidens Jessheim. En utbygging vil være en verdiforringelse av Villa Sole. Nye etasjer på Postgården vil bli en skyggende vegg tett inntil huset, og det vil bli direkte innsyn fra oven. Forslagstillers kommentar: Se kommentarer til Akershus fylkeskommune. Det tilføyes at ny bebyggelse ikke vil forringe miljøet. Det er lagt stor vekt på at den nye bebyggelsen skal spille sammen med den gamle bevaringsverdige bebyggelsen og slik sett kunne berike miljøet. Den nye bebyggelsen er trukket inn fra fasaden på Postgården både mot vest og mot sør, og vil ikke på noen måte bli en skyggende vegg for Villa Sole. Side 17 av 34 Centrumsgården AS, ved brev datert 10.06.2009 Forutsetter at planen ikke vil inneholde forhold som kan medføre ulempe for senere utvikling av gnr/bnr 135/584, 135/79, 135/800 og 135/168. Forslagstillers kommentar: Forslaget om to nye mindre bygg i gårdsrommet oppføres innenfor gjeldende regler mot nabogrensen. Konkrete planer for utbygging iht. forslaget til regulering, legger til rette for at ny P-kjeller på sikt kan forbindes med tilsvarende på gnr/bnr 135/79+800 hvis det skulle bli aktuelt. Utkastet til illustrasjonsplan/utomhusplan legger videre til rette for at det på sikt kan etableres en gjennomgående gangforbindelse/gatetun fra Veiberggata til Herredshuset hvis det skulle bli aktuelt. Erik og Arne Bodin, ved brev datert 14.06.09 Ber om at følgende blir tatt med i reguleringsplanforslaget: Atkomst til og parkering for gnr/bnr 135/182 legges inn som en del av felles løsning for kvartalet. Det bør åpnes for en mindre ombygging/tilbygging for å ivareta atkomst/heisløsning som kan sikre at bygget kan gjøres tilgjengelig for alle. Ønsker å sikre direkte atkomst til garasjeanlegget. Sikre tilstrekkelig p-plasser for byggets funksjon. Bør åpnes for at hele bygget kan nyttes til forretning/kontor da det er vanskelig å skjerme bygget for støy fra gaten utenfor. Ser det som positivt at det utarbeides en helhetlig reguleringsplan for hele kvartalet. Ønsker å bli orientert om planarbeidet. Forslagsstillers kommentar: Forslaget til reguleringsplan med utomhusplan/illustrasjonsplan legger til rette for å imøtekomme ønskene: Atkomst og tilstrekkelig parkering er lagt inn som en del av en felles løsning for kvartalet. Forslaget til regulering og nye bebyggelse gjør det mulig å etablere et enkelt heishus i tilknytning til bebyggelsen. Forslaget til reguleringsbestemmelser åpner for at hele bygget kan benyttes til forretning/kontor, og at det kan etableres mindre tilbygg til funkishusene så lenge tilbygget innordner seg byggenes karakter. Det opplyses at eiendommen per i dag er solgt og overtatt av nye eiere. Det har vært dialog med de nye eierne som del av planprosessen til det nå oversendte planforslaget. Side 18 av 34 7) VURDERING AV FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING OG UTARBEIDELSE AV PLANPROGRAM Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens § 4-2 ”Planbeskrivelse og konsekvensutredninger”, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Det fritar også for utarbeidelse og behandling av planprogram. 8) POLITISKE VEDTAK Etter varslingen av planarbeidet den 12.5.2009, ble forslag til reguleringsplan førstegangsbehandlet av kommunen den 13.12.2010. Planutvalget fattet vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn på vilkår om noen endringer i planen. Revidert forslag ble tatt opp til fornyet behandling den 07.03.2011 med følgende vedtak: «Med henvisning til plan- og bygningslovens § 12-11 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP), at forslag til detaljregulering for «Veiberg» datert 24.01.2011 med bestemmelser datert 24.01.2011 legges ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår: Nybygget i planforslaget reduseres ned til ca cote 215. Postgården sett fra Trondheimsvegen reduseres ned til ca cote 212,5, med unntak av bygningsdelen som også ligger mot Veiberggata. Utomhusplanen må gjenspeile prinsippene for gatetun og det må dokumenteres at det kan fungere forsvarlig sammen med renovasjon, varelevering og parkering. Plankart, bestemmelser og illustrasjoner må rettes iht vedtaket før saken sendes ut på offentlig ettersyn.» I byplanen er høydesettingen i området justert i forhold til høydene angitt i dette vedtaket. Forslagsstiller har foretatt en omfattende bearbeiding av forslaget som nå fremmes for behandling. Høydebestemmelsene er i tråd med høydebestemmelsene slik de fremgår av byplanen, og påbygget på Postgården gjennomføres nå ved at fasadene trekkes betydelig tilbake i forhold til Villa Sole. Nytt bygg inne i gården splittes i to mindre bygg som gir en bedre tilpassing til bygningsmassen for øvrig i kvartalet, og revidert illustrasjons/utomhusplan er utarbeidet med sikte på å imøtekomme kravet om at den skal gjenspeile prinsippene for gatetun. Side 19 av 34 9) BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Bakgrunn for planutformingen Planforslaget representerer en omfattende bearbeiding av planforslaget som ble behandlet av HOP i møte den 07.03.2011 (saksnr. 54/11). Bearbeidingen er gjennomført iht rådmannens merknader som i hovedsak gikk på bebyggelsens høyder og dimensjoner og utformingen av uteoppholdsarealene, samt bestemmelsene i byplanen. Resultatet har blitt et forslag som legger til rette for en mer oppbrutt og variert bebyggelsesstruktur i plan, høyde, form og volum. Det gir et bedre samspill med bevaringstriangelets eldre småskala bebyggelse. Forslaget til utbygging som ligger til grunn for reguleringsplanen, er presentert i påfølgende avsnitt – ILLUSTRASJONER, med ulike etasjeplaner og snitt gjennom bebyggelsen utarbeidet av Lillestrøm Arkitekter AS, og en rekke perspektiver hentet fra 3D-modellen for prosjektet. Detaljert utforming av arealene i planområdet fremgår av forslaget til utomhusplan. 3D-modellen og utomhusplanen er utarbeidet av ØRP AS Forslaget til reguleringsplan m/bestemmelser fremgår av vedlegg 1 og 2. Utsnitt av plankartet under. Figur 11: Utsnitt av forslag til reg.plan datert 5.03.2015 Side 20 av 34 Reguleringsformålene i planforslaget. Reguleringsformålene i planen er som følger Formål Hovedformål Underformål BFKT 1-5 FKT 1-2 UT1 KV1 FO1 GT1 G1 Bebyggelse og anlegg Bebyggelse og anlegg Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Samlet areal forretning/kontor/bolig forretning og kontor uteoppholdsareal kjøreveg fortau gatetun grønnstruktur SOSI kode 1800 1813 1600 2011 2012 2014 3001 Areal m² 1985 1105 392 362 516 1739 491 6590 I tillegg til disse arealformålene er følgende hensynssoner lagt inn i planen: Sone a1) Frisikt (SOSI kode 140) Sone a3) Faresone, høyspenningsanlegg (SOSI kode 370) De to funkishusene foreslås regulert til bevaring som punktregulering, hvor bare selve husene m/”fotavtrykk” (utvendige trapper m.m.), reguleres til kulturminne bevaring, slik det i tidligere reguleringsplaner er gjort for tre eiendommer i Storgata. Bebyggelse – grad av utnyttelse, gesims- og mønehøyde Foreslått utnyttelsesgrad er satt til BRA 125 %. Dette er i tråd med Byplan for Jessheim. Parkeringsareal på terreng skal medregnes med 18m² for hver parkeringsplass. Parkeringsplasser under terreng (parkeringskjeller) skal ikke medregnes i BRA. Det er i bestemmelsene satt maks kotehøyder for bebyggelsen som følger: Formål byggeområde Maks gesimshøyde Maks mønehøyde BFKT1 kote 210,2 mot syd og vest (ok eksisterende teglbrystning) kote 214,9 BFKT2 kote 214,6 Vestre del: 215,8 Østre del: 216,9 BFKT3 BFKT4 BFKT5 FKT1 FKT2 kote 211,9 kote 214,2 kote 215,2 kote 212,0 kote 213,7 kote 216,5 kote 217,5 kote 213,1 kote 218,7 Kommentar Eksist. bygg kan påbygges med to etasjer inntrukket mot syd og vest. 1. etasje påbygg i BFKT1 skal trekkes tilbake minst 2m fra fasadeliv mot Trondheimsvegen og 3m fra fasadeliv mot syd, og 2. etasje påbygg skal bygges inn i skråtak som del av takkonstruksjonen med takvinkel ikke over 40o (mot Trondheimsvegen og mot syd). Tilbygget langs Veiberggata er høydemessig balansert mot Tærudgården på nordsiden av Veiberggata. Endringen i mønehøyde følger stigningen i Veiberggata Funkisbygg som skal bevares Nytt bygg inne i kvartalet i inntil 3 etasjer Nytt bygg inne i kvartalet i inntil 3 etasjer Funkisbygg som skal bevares Eksisterende bygg Gjensidigegården Side 21 av 34 Påbygget på Postgården blir på denne måten i liten grad synlig og sjenerende sett fra Trondheimsvegen og fra syd (Villa Sole). Bebyggelsens plassering Bebyggelsen i området er i utgangspunktet bestemt av eksisterende bygg som fortsatt vil prege området: Postgården: byggeområdet tilsvarer i hovedsak eksisterende grunnflate. De to funkishusene opprettholdes og punktreguleres til bevaring Gjensidigegården hvor fotavtrykket reguleres til bebyggelse slik det er i dag For å øke utnyttelsen slik byplanen forutsetter, er det i reguleringsplanen foreslått et nytt bygg i Veiberggata som et tilbygg til Postgården, samt to mindre bygg inne i kvartalet, se forslaget til reguleringsplan innledningsvis i kapitlet samt illustrasjonsplanen nedenfor, denne planen vil bli videre omtalt i avsnitt ILLUSTRASJONER. I tillegg foreslås påbygg i to inntrukne etasjer på Postgården. Figur 12: Forslag til utomhusplan. Forslaget til nye bygg i Veiberggata er utformet som «et svar på» Tærudgården, og er planlagt med ca. samme høyde. For å øke utnyttelsesgraden og for å gjøre rommet inne i kvartalet mer trivelig og bypreget, er det i forslaget innarbeidet to mindre bygninger for boliger med næring i første etasje. Opprinnelig var det her foreslått en lengre blokk, men med delingen i to mindre bygg oppnås vesentlig bedre tilpassing til bebyggelsesstrukturen i hele storkvartalet, og et vesentlig luftigere og triveligere miljø i planområdet. Byggene trappes i terrenget oppover mot Gjensidigebygget. Side 22 av 34 Adkomst og varelevering All adkomst med bil til virksomhetene og boligene i planområdet er forutsatt å skje via to avkjørsler fra Veiberggata. Den ene gir adkomst til gårdsrommet for varelevering og kundeparkering, den andre gir adkomst til parkeringskjeller for boliger og ansatte. Eksisterende avkjørsel mellom funkisbyggene er foreslått stengt til fordel for gang- og sykkeltrafikk. Parkering og trafikkforhold Kravene til parkering i Byplanen er fulgt opp i reguleringsbestemmelsene til planforslaget. Følgende forslag er innarbeidet i bestemmelsene: Bolig: Kontor: Forretning: Minimum 1 plass + 0,2 gjesteparkeringsplasser pr. boenhet 1 plass pr. 100m² 1 plass pr. 50m² Bestemmelsene krever at det skal bygges parkeringskjeller, og parkeringen på terreng skal begrenses når parkeringskjelleren er bygget. Parkeringsplassene på terreng skal forbeholdes kunder, men noe parkering for ansatte kan vurderes. På kveldstid kan et begrenset antall plasser på terreng benyttes som gjesteparkering til boliger. Ved slik begrensning av bruken av parkeringsplasser på terreng på kveld og helg, vil harde flater frigjøres og kunne bli benyttet som aktivitetsareal (ballspill eller lignende) for barn og unge. Sykkelparkering. Forslaget til reguleringsbestemmelser følger Byplanens krav til sykkelparkering: Bolig: 2 plasser pr. boenhet Næring: 2 plasser pr. 100m² Sykkelparkering skal fortrinnsvis plasseres under tak og nær inngangene til bebyggelsen. For boliger kan 50% av plassene være i bod. Estetikk og utforming av bebyggelse og anlegg Reguleringsplanen m/bestemmelser legger til rette for å sikre positive løsninger med hensyn på estetikk og utforming av planområdet: Plankartet tilrettelegger for en bebyggelsesstruktur som følger opp og ivaretar hovedstrukturen i storkvartalet med frittliggende bebyggelse med mindre bygningsvolumer og et samlende byrom i sentrum. Bestemmelsene gir høydebestemmelser som gir godt balanserte byggehøyder, og som ikke tar bort oppmerksomheten fra de bevaringsverdige byggene i området. De to tidstypiske funkishusene bevares. Utomhusanleggene skal bygges iht godkjente utomhusplaner som inkluderer gatetun, lekeplasser og grøntanlegg, bil- og sykkelparkeringsplasser, felles anlegg for renovasjon (søppelnedkast til søppelbrønner med god estetisk utforming). Parkeringskjelleren skal bygges slik at de deler av kjelleren som ligger under gårdsrommet skal tåle vekten av så vel grøntanlegg som faste dekker for opphold, kjøring og nødvendig vedlikehold. Reguleringsbestemmelsene krever at ny bebyggelse skal samspille med det verneverdige bygningsmiljøet, og at behandlingen av byggesaker skal sikre estetiske og miljømessige kvaliteter i alle detaljer. Ved alle søknader om tiltak skal det redegjøres for tiltakenes arkitektoniske og estetiske kvaliteter. Side 23 av 34 Viktige kvaliteter fastsatt i reguleringsbestemmelsene Utover ovennevnte kvaliteter stiller bestemmelsene følgende krav: Universell utforming skal så langt det er mulig legges til grunn. En rekke krav stilles til kvaliteten på utomhusanleggene. Uteoppholdsarealer og grøntanlegg skal ferdigstilles samtidig med at bebyggelse tas i bruk. Uteoppholdsarealene skal skjermes mot forurensning, støy, trafikk og annen helsefare. Område for gatetun skal fremme opphold og lek. Parkeringsanlegg skal ikke dominere byrommet og gatebildet. Vegetasjon Reguleringsbestemmelsene krever at den vegetasjonen som det er mulig og hensiktsmessig å bevare, skal bevares. Ved utbygging av parkeringskjeller vil mye av den eksisterende vegetasjonen over denne måtte fjernes, men bestemmelsene krever her at det etter utbygging skal etableres ny vegetasjon, eksempelvis som illustrert i forslaget til utomhusplan som vist i figur 12. Sol/skygge Gjennomført sol- /skyggeanalyse, datert 19.03.15 basert på reguleringsplanens krav til plassering og høyder på bebyggelsen, illustrerer forholdsvis gode solforhold. 1.juni kl.10.00 1.juni kl.16.00 Figur 13: Bilder fra sol- og skyggeanalysen på andre tidspunkt enn det som er vist i selve analysedokumentet. Avstanden til Villa Sole på 135/78 i syd, medfører at nybyggene vil kaste minimal skygge på eiendommen. Planlagt frittliggende nybygg vil for øvrig kaste lite skygge på sentrale deler av gatetunet, som får gode solforhold og «en lun situasjon». Uteoppholdsarealer Bestemmelsene krever at det skal tilrettelegges for gode ute- og lekearealer for barn og unge. Det skal avsettes minimum 25m² per 100m² boligbruksareal til uteoppholdsareal, hvorav minimum 20m² skal opparbeides til «lekbart areal» for barn - på terreng. For å sikre gode utearealer i tråd med overordnede krav er det i bestemmelsene åpnet for at uteoppholdsareal (UT1), grøntareal (G1) og 20 % av gatetunet (GT1), kan medregnes i beregnet uteoppholdsareal. Alle boliger innenfor planområdet skal videre ha egen privat balkong/terrasse, og private uteplasser i form av terrasser/balkonger større enn 5 m² tillates medregnet. Minst halvparten av uteoppholdsarealene skal være på terreng eller på lokk over parkeringsanlegg. Side 24 av 34 Eventuelle støytiltak Bestemmelsene stiller krav om at gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging skal gjelde. Det er utarbeidet støyrapport for planområdet som viser at fasadene på deler av bygningen som ligger ut mot veg, ligger i gul og rød sone. Uteoppholdsarealet på terreng blir liggende i grønn sone, da det blir skjermet av bebyggelsen. I sentrumsområder er det en ulempe å skjerme med eksterne støyskjerming av hensyn til plass og estetikk, spesielt i dette området hvor det i Byplanen er satt hensynssone kulturmiljø. Derfor er det anbefalt støyskjerming i form av fasadeisolering. Det kan etableres ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål i rød eller gul støysone. Det må da dokumenteres at krav til innendørs støynivå oppfylles. Alle boenheter skal ha en stille side, minimum 50% av rom med støyfølsomt bruksformål skal vende ut mot stille side (minimum ett soverom). Uteoppholdsareal skal etableres på stille side i henhold til de krav om støynivå som framgår av T-1442/2012 eller den til en hver tid gjeldende forskrift med retningslinje. For uteoppholdsarealet UTI, hvor det også skal opparbeides en lekeplass, er det i bestemmelsene satt krav om at skal skjermes mot forurensning, støy, trafikk og annen helsefare. Arealets beliggenhet inne i området gjør det godt skjermet av bebyggelse mot alle omkringliggende gater og veger, også mot gatetunet, og gis slik gode muligheter for å imøtekomme dette kravet. Kommunaltekniske forutsetninger/tilpasninger Postgården og Gjensidigebygget er i dag tilkoblet kommunalt ledningsnett i henholdsvis Trondheimsvegen og Storgata. De to mindre byggene er tilkoblet kommunalt nett i Veiberggata. Langs nordsiden av Veiberggata ligger vannledning 100mm, overvannsledning 200mm og spillvannsledning 150mm. Fra ledninger i Veiberggata ligger innstikk med ukjent dimensjon inn på planområdet. Her er ett av trehusene tilkoblet. I fortauet langs Trondheimsvegen ligger vannledning 200mm, overvann 315mm og spillvann 200mm. Ny bebyggelse kan tilknyttes kommunale vann- og avløpsledninger. Det kan bli nødvendig med forsterkning av brannvannsdekningen for planområdet med ekstra brannkum. Det er også mulig at brannvannforsyningen til planområdet må tas fra vannledning i Trondheimsvegen da vannledning i Veiberg gata kan ha noe dårlig kapasitet. Overflatevann/takvann/drensvann skal primært søkes behandlet iht. prinsippet om lokal overvannshåndtering. Dersom tilknytning til offentlig anlegg er nødvendig, skal det vurderes om det er nødvendig med fordrøyning før overløp til offentlig anlegg. Reguleringsbestemmelsene krever at det skal utarbeides planer for vann-, avløp- og overvannshåndteringen på planområdet som en del av rammesøknaden. De tekniske anleggene skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Renovasjon Renovasjonsplan med søppelnedkast til oppsamlingsbrønner skal utarbeides iht. kommunens renovasjonsforskrift og godkjennes som en del av rammetillatelsen. Side 25 av 34 Energiløsning, fjernvarme Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at det skal installeres varmeanlegg som er forberedt for fjernvarme eller annen miljøvennlig varmekilde. Dette gjelder også for rehabilitering av eksisterende bygningsmasse med samlet gulvareal over 500m². Tiltak for å ivareta barn og unges interesser – livsmiljø og oppvekstvilkår Barn og unges interesser er søkt ivaretatt gjennom følgende tiltak: Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at det skal etableres avskjermede uteoppholdsarealer for boligene i området. Arealplanen har avsatt et eget uteoppholdsareal UT1 for boligene innenfor planområdet med krav om at det her skal opparbeides en plass for lek, og hva denne minimum skal inneholde. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at gårdsrommet skal utvikles som et gatetun, dvs. at det skal utvikles på en måte som sikrer trivsel og et godt miljø, og at all trafikkavvikling skal skje på fotgjengernes og syklistenes premisser. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at areal som benyttes til parkering på terreng på dagtid skal kunne benyttes til andre aktiviteter som for eksempel ballspill og paradisleker på kveldstid og i helgene. Den delen av gatetunet (GT1) som skal brukes til lek på ettermiddag/kveld må sikres mot ulykker mht. til trafikk. Dette gjøres ved at deler av GT1 stenges av med bom. Da vil en hindre offentlig biltrafikk på dette arealet. Den eneste trafikken som kan komme inn på lekearealet er da de som har tilgang til bommen og det vil være en meget begrenset andel trafikk. For denne begrensede trafikken må det skiltes at gatetunet også er et lekeareal og kjøring kun skal foregå i gangfart. Arealet for lek er vist på vedlagt illustrasjonsskisse utomhusplan med plassering av bom. Grunnforhold/geoteknikk og flomfare Området er vurdert til ikke å være utsatt for fare for ras/utglidninger eller flom. Forholdet er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene hvor det er satt krav til at ved søknad om tillatelse skal foreligge råd/vurdering av geoteknisk fagkyndige. Dette skal sikre at det ikke oppstår utglidning av masser under byggearbeidene, og at bebyggelsen blir fundamentert slik at setningsskader unngås. Universell utforming (UU) Universell utforming av området vil si at det ved gjennomføring av tiltak skal sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygninger og utearealer skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Kravet om dette er tatt inn i bestemmelsene på følgende måte: Prinsippene for universell utforming skal så langt det er praktisk og økonomisk mulig følges ved utbygging av området. Terrengforholdene med gang- og sykkeladkomster fra Veiberggata gir grunnlag for at alle uterom og adkomst til bebyggelse inne i kvartalet kan nås iht. kravene til UU. Forhold til boligprogrammet Gjeldende boligprogram for Ullensaker gir mulighet for bygging av inntil 25 boligenheter i perioden 2014-2017. Foreliggende byggeplaner legger til rette for 22 enheter. Side 26 av 34 ILLUSTRASJONER Reguleringsplanen er resultatet av en lang prosess med detaljerte vurderinger av hvordan planområdet kan utvikles, hensyntatt føringene i byplanen, og de lokale forholdene i området. Kravet om fortetting/økt utnyttelse, bymessig utvikling med vekt på å skape gode byrom med plasser, lommeparker og torg, og de mange bevaringsbehovene i området har vært avgjørende for den endelige løsningen. Sammenhengen mellom reguleringsplanen og de konkrete byggeplanene for området er illustrert i billedserien til venstre hvor en øverst har forslaget til reguleringsplan. Deretter følger forslaget til utomhusplan og nederst et 3D perspektiv av forslaget til bebyggelse. Reguleringsplanen med bestemmelser reflekterer så godt som 100 % - forslaget til utbygging mhp. fotavtrykket for bebyggelsen, utforming av bygningene mhp. gesims- og mønehøyder, krav til opparbeiding av uterommet osv Utnyttelsesgraden øker fra 57 % BRA i dag til 112 % og videre til 118% BRA når noe parkering på terreng tas med. Utnyttelsen oppfyller derved Byplanens krav om 100-150 % BRA. Figur 14: Illustrasjon sammenheng: - forslag reguleringsplan - forslag utomhusplan - 3D illustrasjon utbyggingsplan Side 27 av 34 Perspektivet til venstre viser tydeligere sammenhengen med den øvrige bebyggelsen i denne del av bevaringstrianglet. Figur 15: 3D illustrasjon av bebyggelsen sett fra sør Utomhusplanen Forslaget til utomhusplan legger til rette for å utvikle eksisterende «grå bakgårder» til et miljømessig godt gatetun med innslag av grønne lunger og beplantninger, granitt og annen belegningsstein, gode oppholdsarealer, og vesentlig redusert biltrafikk, hvor kun kunder og besøkende finner et begrenset antall parkeringsplasser. Nødvendig varelevering og den begrensede biltrafikken avvikles på fotgjengernes premisser. All biltrafikk inn i gårdsrommet er foreslått konsentrert til en adkomst. Planforslaget legger til rette for at det kan etableres en «ny» indre gang- og sykkeltrasé gjennom området som en god miljømessig og trygg akse fra Veiberggården i nord til Herredshuset i syd. Det kan trekke nye attraktive funksjoner til næringslokalene i kvartalet. Avgrensede grønne arealer og lekearealer for de planlagte 22 boligene i kvartalet har fått plass i direkte tilknytning til de to nye byggene inne i kvartalet. De vil også til en viss grad bruke gatetunet, som tilrettelegges for opphold og lek. Figur 16: Forslag utomhusplan Side 28 av 34 Bebyggelsen mot Trondheimsvegen Postgården er som ved tidligere forslag foreslått bygget på med to etasjer for å kunne nå kravene til utnyttelse i planområdet. De to eksisterende etasjene reguleres til næringsformål mens påbygget kun gir plass til boliger. For å ivareta hensynet til Villa Sole er påbygget vesentlig redusert i forhold til tidligere skisser. Se 3D illustrasjonen og opprisset nedenfor. Figur 17: 3D illustrasjon av bebyggelsen sett fra vest Figur 18: Oppriss av bebyggelsen sett fra vest Postgården vil fremstå på samme måte som i dag som en avsluttet bygning i to etasjer. 1. etasje i påbygget er foreslått trukket 2,5 meter inn bak Postgårdens fasade mot Trondheimsvegen, og hele 3,5m i fht eksisterende fasade mot Villa Sole. Påbyggets 2. etasje trekkes ytterligere inn ved at det utformes som en del av skråtaket over 1. etasjen i påbygget. Mønehøyden er ved denne utformingen senket til det samme som på Villa Sole. Løsningen er tydelig på så vel 3D illustrasjonen som på opprisset av bebyggelsen. Påbygget foreslås bygget i ”lette” materialer, og blir med sin betydelige tilbaketrekking i forhold til hovedfasaden lite synlig fra så vel Trondheimsvegen som fra Villa Sole. Figur 18b: Snitt gjennom Postgården med påbygg. Dagens ”tunge” teglfasade på de to nedre etasjene forutsettes beholdt med det sentrale gavlmotivet (posthornet) over underetasjens inngang. Toppen av teglfasaden blir brystning for nederste etasje i påbygget, og vil danne en gesimslinje som harmonerer godt med de lave gesimslinjene i Villa Sole, og nabobebyggelsen videre sørover i bevaringstriangelet, samt med balkongbrystningen i 1.etasje i Tærudgården. Dagens skråtaksformede gesimskasse fjernes. Side 29 av 34 Bebyggelsen mot Veiberggata Et større bygg i nedre del av Veiberggata er også avgjørende for at utnyttelsesgraden skal kunne imøtekomme byplanens krav til utnyttelse. Bygget er som i tidligere utkast løst som et tilbygg til Postgården langs Veiberggata, men bygget vil fremstå som et selvstendig bygg i forhold til Postgården, med gavlfasade tilbaketrukket i forhold til Postgårdens fasade, se illustrasjonene på foregående side og nedenfor. Bygget er planlagt med næringslokaler i tre etasjer og med boliger i den øverste etasjen, totalt 4 etasjer inklusiv underetasjen tilsvarende Postgården. Byggets mønehøyde blir imidlertid litt høyere enn påbygget på Postgården pga større etasjehøyde i den øverste næringsetasjen, og fordi det får vanlig saltak. Takvinkelen er imidlertid relativt slak for å samspille med funkishusene. Mønehøyden trappes noe pga stigningen i Veiberggata. Nybygget vil bli noe høyere enn funkishusene lengre oppe i Veiberggata, men løsningen gir god høydebalanse med Gjensidigegården som referanse for de to funkisbyggene. Tilbygget sammen med funkishusene vil også ”stramme opp” gaterommet i Veiberggata. Figur 19: Oppriss av bebyggelsen sett fra nord-vest. Nybygget vil sammen med Tærudgården danne portalbygg i Veiberggata. Mønehøydene vil bli ca like på de to byggene. Se de to snittene under. Det foreslås også en lysere utvendig fasadekledning på dette bygget. Figur 20: To ulike snitt gjennom bebyggelsen langs Trondheimsvegen, sett fra nord-øst. Side 30 av 34 Etasjeplaner for byggene i planområdet I det følgende – illustrasjoner som viser etasjeplaner for de fire etasjene i prosjektet. Alle fargelagte etasjer/deler av etasjer er nybygg. Figur 21: Plan 1. etasje/terrengnivå inne i gårdsrommet. Figur 22: Plan kjeller med parkeringskjeller og underetasje mot Trondheimsvegen. Side 31 av 34 Figur 23: Plan 2. etasje med næring mot Veiberggata og boliger i de øvrige byggene. Figur 24: Plan 3. etasje med boliger i all ny bebyggelse. Side 32 av 34 10) KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Beskrivelse av konsekvensene av planforslaget fremgår i kapitlene foran om beskrivelse av planforslaget. 11) RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Det er i forbindelse med planforslaget utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse. Under følger et sammendrag av de hendelser som er risikovurdert. For analysen i sin helhet, se vedlegg. Risiko for masseras/-skred: Det er ikke kjent ras- eller flomrisiko i planområdet. Faren gjelder kun i anleggsperioden. Før byggearbeidene starter må geotekniker/fagkyndig vurdere stabiliteten og eventuelt anbefale stabiliserende tiltak slik at ikke masser glir ut i anleggsfasen. Slike vurderinger skal foreligge sammen med søknad om tiltak. Dersom geoteknisk ekspertise brukes ved utbygging vil det være liten sannsynlighet for utglidning og redusert risiko ved gjennomføring. Risiko for setningsskader: Det bør innhentes råd/vurdering fra geotekniker for sikker fundamentering av bebyggelsen slik at eventuelle setningsskader på denne unngås. Dersom geoteknisk ekspertise brukes ved fylling og fundamentering vil det være liten sannsynlighet for setningsskader. Dokumentasjon av fundamenteringsmåte bør foreligge ved søknad om tiltak. Lek (risiko for ulykker med trafikk): Deler av gatetunet er satt av til lek og det kan være risiko for ulykker med kjøretøy. For å hindre trafikkulykker skal de deler av gatetunet det kan lekes på, separeres fra området for trafikk. Dette gjøres ved at det området avstenges med bom. Det bør også skiltes areal for lek for den begrensede trafikken som har tilgang til bommen og kun kjøring i gangfart. Ved å separere trafikkareal fra lekeareal er det lite sannsynlighet for ulykke mellom kjøretøy og menneske. Risiko for støy: Det er risiko for trafikkstøy i planområdet. Denne kan reduseres ved å gjøre tiltak som demper støyen for beboerne i planområdet ved bruk av støyisolering i bygningsfasaden, slik at beboerne får tilfredsstillende støyforhold inne. Støyfølsomme rom som soverom bør ligge vekk fra veg og inn mot bakgård. Uteareal i bakgården ligger i grønn sone, men evt. balkonger o.l. mot vegen bør støyskjermes. Tidsrommet for varelevering må begrenses. Risiko for trafikkulykker i av-/påkjørsler og med gående/syklende: Det må legges opp til et godt og oversiktlig trafikkbilde inne i kvartalet, spesielt gjelder dette ved varelevering. Ha fokus på trafikksikkerhet ved utforming av detaljplaner slik at veg og kryss leder til en sikker atferd hos trafikanten og reduserer sannsynligheten for at det gjøres feilhandlinger. Det kan gjøres ved skilting, belysning, redusere hastighet og separasjon av myke og harde trafikanter i størst mulig grad. Risiko for ulykker ved anleggsgjennomføring: I anleggsperioden kan det oppstå en rekke uønskede hendelser, dette kan eksempelvis være at maskiner eller kjøretøy treffer personell, utstyr eller last uten kontroll, steinsprutskader, ulykker som følge av leire/stein/grus i vegbane, møteulykker som følge av kø/forbikjøringer, brann i maskiner eller utstyr, avrenning eller utslipp til omgivelsene og støy og støv fra anleggsvirksomheten. For å unngå ulykker er det viktig å ha fokus på HMS i anleggsperioden. Dette kan gjøres ved sikring og skilting av Side 33 av 34 anleggsområdet og ha jevnlige kontroller av anleggsområdet. Det bør utarbeides sjekklister for dette. Tiltakshaver er ikke kjent med andre forhold av betydning for samfunnssikkerheten som ikke er belyst i overnevnte. Ut i fra dette kan vi ikke finne at utbygging av kvartalet vil medføre særskilt fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier. Konkretisering av tiltak mot uønskede hendelser bør finne sted i forbindelse med byggeplan/kontraktsgrunnlag for utbygging av området. Side 34 av 34
© Copyright 2025